Borloo : les conditions

Quels locataires ? Pour bénéficier du Borloo, vous devez louer à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds (ceux des Prêts locatifs intermédiaires, soit en 2005, 45 816 E pour une famille de quatre personnes résidant dans une agglomération de plus de cinquante mille habitants hors Île-de-France). Par ailleurs, en Borloo, vous ne pouvez pas louer à vos ascendants et descendants en profitant des avantages fiscaux. Mais il est possible de suspendre l'amortissement au bout de 3 ans pour loger un enfant, le régime de défiscalisation reprenant après cette location familiale.

Quels loyers ? L'avantage fiscal n'est accordé que si l'investisseur respecte des plafonds de loyers. Ils représentent 70 % du marché libre. Ce qui ne devrait pas constituer un obstacle. Car en définitive, les loyers Borloo devraient être très légèrement inférieurs à ces mêmes loyers de marché. Il sera ainsi plus facile de trouver des locataires et de les fidéliser. Cette contrepartie sociale est due à la majoration de l'avantage fiscal (amortissement plus déduction sur les loyers).

Important : pour calculer votre loyer (en Borloo comme en Robien), vous prenez en compte la surface utile, c'est-à-dire la surface habitable majorée, dans la limite de 8 m2 par logement, de la moitié des surfaces annexes réservées uniquement à l'usage de l'occupant et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 8 m2 (caves, balcons, loggias, etc.). Ainsi, le loyer d'un 50 m2 avec balcon est proportionnellement plus élevé que celui d'un appartement de la même surface mais sans balcon.
Amortissement Robien ou Borloo : les formalités

Pour bénéficier de l’amortissement, vous devez en faire la demande expresse. Une fois prise, l’option est irrévocable. Si vous la remettez en question, le fisc reprendra les avantages fiscaux accordés.

À quelle date devez-vous faire la demande ? Si le logement a été acheté sur plans en 2006 et qu’il est achevé en 2007, il fera l’objet de l’option dans votre déclaration fiscale de 2008, qui concerne les revenus de 2007. En revanche, s’il est acheté terminé en 2006, il fera l’objet de l’option dans la déclaration de 2007 pour les revenus de 2006.

Quels documents fournir ? Vous devez joindre à votre déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si celle-ci est postérieure :
un imprimé fourni par l’administration fiscale dans lequel vous optez pour l’amortissement et comprenant votre identité et adresse, l’adresse, la date d’acquisition ou d’achèvement du logement, la date de la première mise en location, la surface, le montant du loyer hors charges, l’engagement de louer à titre de résidence principale pour au moins neuf ans, le calcul et le montant de la déduction d’impôts au titre de l’amortissement ;
une copie du bail ;
pour le Borloo, une copie de l’avis d’imposition du locataire ;
pour les locaux transformés en logement la déclaration d’achèvement des travaux, les pièces attestant de leur réception en mairie, et un justificatif de l’ancienne affectation des locaux.

À noter : au cours de l’année d’achèvement de votre logement, il se peut qu’il ne soit pas encore loué au moment où vous envoyez votre déclaration. Dans ce cas, vous n’aurez qu’à transmettre, avec votre prochaine déclaration, une copie du bail.

Et si vous ne respectez pas vos engagements ? Pour bénéficier de ces avantages, votre obligation principale est, rappelons-le, de louer le logement pendant au moins neuf ans. Si, pour une raison ou pour une autre, vous ne respectez pas ces engagements, en cessant par exemple de louer le bien durant cette période, l’administration fiscale remettra en cause les avantages accordés. à ce titre, vous devrez réintégrer, dans vos revenus fonciers de l’année en cours, les amortissements déjà déduits. Pour atténuer une progressivité de l’impôt qui pourrait être trop importante, il est prévu, pour l’application de cette majoration, un calcul par quotient. À savoir : l’administration à prévu trois hypothèses dans lesquelles aucune sanction ne serait pratiquée si vous ne respectez pas vos engagements : vous – ou votre conjoint en cas d’imposition commune – êtes atteint d’une invalidité, vous perdez votre emploi ou vous venez par malheur à décéder.